전세 계약 갱신 시 보증금 5% 제한 계산기 활용 및 주의사항

전세 만기가 다가오면 가장 먼저 걱정되는 것이 바로 보증금 인상 문제입니다.

 

집주인이 "요즘 시세가 많이 올랐으니 1억 원은 더 올려줘야 한다"라고 통보했을 때, 법적으로 정해진 상한선이 있다는 사실을 알면서도 막상 정확히 얼마까지가 적정선인지 몰라 당황했던 제 경험이 떠오릅니다.

 

특히 임대차 3법에 따른 '5% 상한 룰'은 계산 방식이 단순해 보여도 보증금을 월세로 전환하거나 반전세로 바꿀 때 꽤 까다로워질 수 있습니다.

 

오늘은 저와 같이 전세 계약 갱신 시 보증금 5% 제한 계산기 활용 및 주의사항에 관심이 있으신 분들을 위해, 정확한 계산법과 법적 효력을 상세히 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 렌트홈 임대료 인상률 계산기 바로가기 및 5% 상한액을 먼저 확인할 수 있습니다.

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임대료 상한 5%의 법칙과 현명한 계산법

주택임대차보호법에 따르면 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대인은 기존 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 2026년 현재도 이 원칙은 임차인의 주거 안정을 돕는 핵심 장치입니다.

1. 전세 보증금 증액 계산 (단순 전세인 경우)

전세에서 전세로 갱신할 때는 계산이 매우 직관적입니다. 기존 보증금에 $1.05$를 곱하면 법적 상한액이 나옵니다.

• 예시: 기존 보증금이 5억 원일 경우
• 결과: 최대 인상 가능 금액은 2,500만 원이며, 총 5억 2,500만 원을 초과할 수 없습니다.

2. 렌트홈 임대료 인상률 계산기 활용법

 

전세를 월세로 전환하거나 반전세(보증부 월세) 상태에서 인상률을 계산할 때는 정부에서 운영하는 '렌트홈(Rent Home)' 계산기를 활용하는 것이 가장 정확합니다.

• 사용 방법: 렌트홈 홈페이지 또는 앱 접속 > 임대료 인상률 계산기 클릭 > 기존 보증금과 월세 입력 > 인상할 보증금 또는 월세 중 하나 입력 > 나머지 항목의 상한액 자동 산출
• 장점: 법정 전환율(한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율)이 실시간으로 반영되어 복잡한 산식을 직접 계산할 필요가 없습니다.

3. 보증금 5% 제한 적용 시 반드시 알아야 할 주의사항

 

계산기 결과보다 더 중요한 것은 계약서 작성 시의 법적 디테일입니다.

• 갱신청구권 행사 명시: 단순히 5%만 올리고 재계약하는 것이 아니라, 반드시 '계약갱신청구권을 사용하여 갱신함'을 계약서나 문자 메시지 등에 남겨야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 갱신권을 한 번 더 쓸 수 있는 기회를 잃을 수 있습니다.
• 합의에 의한 초과 증액: 임대인과 임차인이 서로 합의한다면 5%를 초과하여 올릴 수 있습니다. 하지만 이 경우 임차인은 갱신권을 사용하지 않은 것으로 간주될 수 있으므로 주의해야 합니다.
• 지자체 조례 확인: 서울시 등 일부 지자체는 조례에 따라 5%보다 더 낮은 상한선을 정할 수도 있으므로 거주 지역의 규정을 확인하는 것이 안전합니다.

4. 5% 룰 위반 시 대응법

만약 집주인이 강압적으로 5%를 초과하는 증액을 요구하고 이미 지불했다면 어떻게 해야 할까요?

• 반환 청구 가능: 법적 상한을 초과하여 지급한 임대료는 '부당이득'에 해당합니다. 따라서 초과된 부분에 대해서는 집주인에게 반환을 청구할 수 있으며, 거절 시 주택임대차분쟁조정위원회나 법원을 통해 돌려받을 수 있습니다.

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결론: 법적 상한선을 근거로 한 당당한 협상

결론적으로 전세 계약 갱신 시 보증금 인상은 5% 제한이라는 확고한 법적 테두리 안에 있습니다. 집주인의 무리한 요구에 감정적으로 대응하기보다는, 렌트홈 계산기를 활용한 정확한 수치를 제시하며 논리적으로 협상하는 것이 중요합니다.

 

2026년 주거 시장의 변화 속에서도 나를 지켜주는 가장 큰 무기는 정확한 정보입니다. 오늘 정리해 드린 계산법과 주의사항을 바탕으로 여러분의 소중한 자산을 지키고 평온한 주거 환경을 유지하시길 바랍니다.

 

계약서 도장을 찍기 전, 다시 한번 계산기를 두드려 보는 신중함이 필요합니다.

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